土地 ,' KQF C
2. 1 帖子题目为关于你的房子，为什么楼主要先说土地呢？ <u 'q._m
我国是社会主义国家，我国土地政策实行的是公有制，即国家或者集体为土地所有权的主体，而个人只拥有土地的使用权。我们所说的买地，其实就是指买土地的使用权。 91
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而房地需要统一来看，任何不考虑土地的房子讨论都是耍流氓。 n%M-L[ n
举一个比较简单的例子，假如土地使用权2015年到期，土地使用者于2014年在土地上建了栋房子，请问2015年到期后，这个房子属于谁？答，房子会随土地一起无偿归还。(住宅用地+住宅房子是自带续期，不存在到期的问题) V@QWJZ"
对楼主第一条的补充：《物权法》“第一百四十九条”住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。(但是需要补交土地出让金，缴纳标准估计是按当时的土地价出一个标准)，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理(这里是故意留了一个尾巴，既不说一定会补也不说一定不会补，要看后续的法律)。 {Gd<+tQg
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2. 2一些基本概念 bP4<q?FKcN
2.2.1 那么我的土地使用权的期限是多少呢？ TbY <(wrMZ
商业40年、住宅70年、工业50年、教育交通公共等50年，综合(有些地方有综合，即商住综合用地)50年。和非政府的交易看市场价，从政府手上拿，先搜索“基准地价”查看当地基准地价(几年一更新)，一般的，就在这个价偏上，好地段拍卖无上限，坏地段或者招商引资可能会给你个协议价 'k ?%39
2.2.2 那么到期了咋办？ =%}++7#
商业工业快到期时，需要续交土地出让金(经过相关部门同意你继续使用)，住宅一般自动延期(除非那个地方规划的要拆迁) R*v~jR/
2.2.3 我国土地有划拨和出让两种方式，出让即为有偿获得，划拨一般是由于国家为了支持你这个东西而无偿给你的，划拨的权限小(不能参与市场活动)，如果想参与市场活动，需要补觉土地出让金(通俗点说就是，向土地局交钱) uTemAIp
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2.2.4 这块地多少钱？ Oc|`<^m
商业贵、住宅次之、工业最便宜，工业的不能搞商业，如果想搞，去把工业的变成商业的，要交钱。 COF_a%
2.2.5我从地下挖出了宝贝 `H:5D5]
你只拥有地上的使用权，所以，这个东西是国家的，当然国家会对你进行一些奖励 /Lf+*u>"
3.房地产 _Py/,Ks.q
3. 1 房地产开发企业的操作模式 Z uh!{_x;
3.1.1 与房地产开发有关系的部门 PW[NW-S
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房地产开发需要走很多程序 / p_mFA]@
项目开发前：发改委立项、环保局做评价、规划局拿规划、消防局做消防等等，理论上前期程序搞完了，才能开建，而实际中可能会少某些程序，比如消防人防没拿到，会影响到办证 `H_.<``>
项目开发前拿到土地，项目开发中，开发后，可向银行抵押贷款 u0)~Im,X
在房地产主体建了x%(参考各地政策)的时候，可以向银行做在建工程抵押贷款，允许拿预售许可证，所以买期房的话，尽量选择主体工程完成x%的房子，即使这个房地产企业跑路了，这个在建工程也会由政府或者其他企业来完成 P2q'P&
3.1.2 房地产开发企业的资金操作 v7i5R !
以前房地产特别俏的时候，房子不愁卖的时候，开发商仅仅拿出一部分钱(比如几千万)买下一块地，然后拿着这块地开始操作，贷款买第二块，然后第二块贷款买第三块。几千万买下价值两三亿的地，然后开始和建筑商谈，建筑商垫资建设，等房子回款后，开发商再给建筑商打钱。同样的建筑商或许会找材料商垫资，一层一层的垫资。等房子稍微建了一点时候，开发商会开始预售房子(有些开发商甚至于在更早期的时候，就预售房子了).........然后开始对回款进行分配，开发商当然拿大头。也就是说，开发商仅仅用了几千万就搞起了价值几十亿的房子，而利润分配时，开发商占大头。我们有时候看的被拖欠工资的农民工就是这个资金链条中的最底端。 `pHlGbrW
当然，这种操作模式有个最大的缺点，一旦资金链断条就完蛋了，很多开发商只有跑路这一条路，然后跟这个项目有关系的人都成了受害者，银行/担保公司/高利贷会最大可能收回资金，而老百姓就只有倒霉了。 nMn iHB'
这种模式在以前房子好卖的时候，没问题，但是现在，就不行了，所以买房子需要挑选正确的开发商，1、选择名气大，底子厚的开发商，2、选择本地开发商，因为本地开发商再怎么玩，他的资金都是在本地。这也是现在银行人员放贷时候的选择 &K 1\"
4.个人住房 u EK9
4. 1 买房 1Rr
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4.1.1 什么是小产权房 a<W[???m/M
小产权房区别于完全产权的房子，这里的房指的是房+地，小产权房一般可以理解为，房子是你的、地(使用权)不是你的，一般情况下指农村的房子(地是集体的)，但我理解的单位的房子(以前的单位提供给员工的房子(单位仅拥有土地的划拨使用权))应该也和这种情况类似。 I(c y<ey+e
小产权房如果仅仅是用来居住，一般不会出现问题(但是如果拆迁的话，在法律上你就处于劣势了)，不可作为抵押，因为银行抵押的话，需要房所有、地使用两证齐全。 ?W#>9WQi
4.1.2 我买房子时候里面的那些参数是什么意思？ o]#M8)=
容积率：如果这块地1000平方米，4.0容积率的话，可以建4000平方米的房子。这个参数越低，房子住的越舒服，一般情况下，别墅、靠山、靠水、临军队的房子容积率低，商业中心的房子容积率高 RW#& f*
建筑密度：一块地1000平方米，35%的建筑密度，那么350平方米的地上有房子。在建筑密度固定的情况下，容积率越高，房子就越高。 XpFo SW#K
绿化率，这个就不用解释了..... 5L'b
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建筑面积，分为建筑面积、分摊面积、套内面积，你买120的房子，扣除分摊面积的话，可能也就剩下八九十了，像与本栋房子有关系的电梯啊、配电室啊要记入分摊面积。无关的，或者人防空间、出租的车库、公共休憩的地方如果也记入分摊了，请干他娘的。 E7_)P>aS5
房产测绘允许一定的误差，嗯嗯，这些东西开发商绝壁清楚。 mr`Lxy9e
4. 2 税 :KJG3j?
放心啦，我国个人住房暂时不交房产税啦 3kl<~O|Fs
4. 3 拆迁 w }OJ2^
你买的完全产权的房子绝对是城镇的房(土地为城镇住宅用地)，城镇的拆迁补偿为：1比1(1.05,1.1，看各地标准)还房(就地还，挪个窝，肯定要提高标准)+各种装修补偿啊+搬迁奖励啊+过渡期的一些费用啊比如租房费啊。农村的请看下文 7(q E HZEr
5.我是土豪 ~(B vI zzD
5.1 我要买商铺 [%8t~zg
不同于住宅，商业、工业的话，土地使用权到期=房地到期，所以请关注一下你买的商铺是在哪一年拿的地，2009年拿的地，2014年建成，那么你只有35年使用期而不是40年使用期 ]7*Z'E
5.2 税 V8aLPJ0_
营业税就不说了，房产税，按照房屋原值扣除10%-30%之后的剩余价值的1.2%或者按照租金的12% lO Rym:P
5.3 拆迁 (( 2 g
商铺拆迁的话和住宅的计算方式不太一样，标准普遍比住宅高，比住宅少了些与人头、户数有关系的补偿费，多了些停业损失费 ^sWsP` DV
6.我是农村人 ! OVTs3}
6.1 这里只讨论理论，实际操作需看你邻居是啥样的人 eX;Tufe*(Q
我们没有文化的人就是这样子啦 )<.BN
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6.2 宅基地 px!TRb f
6.2.1我想把我的房子卖了，再申请一个宅基地。 M:!Twz $
不行 j"8 f,er
6.2.2我儿子成家了，再申请一个宅基地。
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可以 @dy<=bh~
6.2.3我老爹老娘去世了，兄弟姐妹都有自己的窝，老爹这宅基地是我的，我用来种菜园子。 'pJ46"D@m
这是集体的不是你的 `eF&|3!IYQ
6.2.4我门前那条小路是我的，别人不能走，我要把它封起来。 ` q NhB\
去你娘的，任何人都能合法的走 |\1! *Qp
6.2.5那家伙老爹去世了，那块地很久没人用了，我用来种了二三十年的菜园子，现在他回来了要找我要。 VUo7Evc:.P
你俩干一架，谁打赢了就....进派出所...这块地不属于你俩任何人 cZ!%#A z
6.3 拆迁 F|eKt/> e
6.3.1请把你家地板砖铺上，墙刷一刷，没有封顶的东西赶快封个顶，房子不要有明显的裂缝...这些都是非常影响补偿的减分项 %
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6.3.2我家建了1000个平方的超大房子，是不是会给我赔很多 A@- A_=a,
是的，如果你家有好几户，几十口人。如果你家就三口人，那么只能给你一两百平方(人数乘以个人补偿标准)，剩下的折算成成本价给你 cWd\Ki
7.我是种地的农民 YkPc&&#
7.1 这地我能种多少年 P Wwz<AI+
我记忆中30年一个周期，你拥有的也仅仅是这块地的使用权，而不是所有权 Ly?%RmHK
7.2 我这的地会不会占呢 ]w3- No
看下你那属于基本农田吧，如果属于基本农田，那么基本不可能了(除非国家级的工程)，如果属于其他农田，看看你那块区位如何 `*A!vO8
7.3 如果占了我的地，我能获得多少补偿？ <`B4+:;w6
年产值(一亩地产出能卖多少钱，一般的城市可能在1500左右)乘以某个倍数。我不该说理论的 每几年国家会下发一个土地补偿费的标准，假定年产值是1500/亩左右，占你地的人会赔偿三万多，其中一万多一点会到你手上，剩下的到村集体手上了， 由村集体用于你们村子的发展 ，你可以得到的是，一万多点/亩的补偿+社保+就业培训。但最大的可能是，村长悄悄的各家各户敲门... Aj TkQ )
哎呀，卧槽，房子说到地，跑题了... |Ew~3-u!
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8.二手房 #hA] r.
众所周知，发生交易的东西是需要交营业税的 I$#B#w?!$r
二手房也视为发生了交易，如果从取得房产证，不到五年就卖出去了，那么视为在投资
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这时候需要交纳营业税，按照营业额(即房产交易价)的百分之五点多计算，即100万的房子需交纳5万多的税 0 X`sQNx
而法律规定，超过五年，可免交营业税...所以，卡时间点吧 [r,Z
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9.小公寓 RS$!TTeQ
首先要搞清楚小公寓是咋产生的？ b"au9:F4@7
住不起普通住宅，只能买小公寓/钱不太多的投资，这只是其中一部分原因 9^;)~ G
要知道，很多时候招商，都是给的好的，完整的地，而城市也难免有些边边角角的地。这些地食之无味弃之可惜，怎么办？开发小公寓 IEx`W;V]K
所以说，小公寓这种东西不适合刚需一族居住
