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W0Vjs|/ 业内称温州炒房团在本轮房产调控中或全军覆没 U-d&q>
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N -#@;-2w 2012年08月13日01:24第一财经日报[微博 $0
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;%&@^;@k% 第一财经日报 &^"m
6 听众:848698人 x$t=6@<] +收听已收听
5 X rn] 8w4.|h5FP 最新消息 8月13日 21:54 DuaOi1Gw 【周一美股低开】美东时间8月13日09:30(北京时间8月13日21:30),道琼斯工业平均指数下跌9.21点,报13,198.74点,跌幅为0.07%;纳斯达克综合指数下跌1.13点,报3,019.73点,跌幅为0.04%;标准普尔500指数下跌1.43点,报1,404.44点,跌幅为0.10%。更多 p
E#0949 ,k4
(b & |r)pl0$ BC3I{Y| ]我要评论(4451) ;NEHbLH#F 字号:T|T d*(1t\ <_}u5E)7( 00ho*p!E' _XN sDW4| [导读]多位温州炒房者、房产人士认为,“温州炒房团”在本轮房地产调控中有可能全军覆没。温州为例,新建商品房比最高价时已下跌百分之三四十,炒房者即便现在把房子卖出去,也已经资不抵债。 QHeUpJ/^ 陈周锡 E;SFf “卖还是不卖?我现在骑虎难下,卖掉亏损更大,不卖、血、流不止。”望着这排华丽的房屋,有着七八年炒房经历的张鸣,在两年时间里有如从天堂坠入地狱。 u<[Y6m 在这轮被称为“史上最严厉”的房地产调控中,张鸣如今不但血本无归,甚至还要欠上一屁股的债务。 ;C3]( 在周边朋友中,张鸣还算不错,至少还能撑着。他的几个炒房朋友,几千万资产一夜之间被银行、债权人瓜分,如今身无分文,有些不得不“跑路”。 l%fl=i~oN 多位温州炒房者、房产人士近日在接受《第一财经(微博)日报》记者采访时认为,之前十多年叱咤全国市场的“温州炒房团”,在本轮房地产调控中有可能全军覆没。 _~r>C 以温州为例,新建商品房比最高价时已下跌百分之三四十,再加上过高比例融资的财务成本,温州炒房者即便现在把房子卖出去,也已经资不抵债。 ;iWCV&>w 八成炒房者资不抵债 "&~Um U4CN 2010年4月,张鸣以单价8.1万多元/平方米,总价近3800万元,一次性付款方式,预订了温州某楼盘一个建筑面积达400多平方米的1~4层排屋,并付了500万元购房定金。 W NCd k$ 2010年下半年,“限购令”等政策出台,但温州房地产依然狂热,并于11月底出现楼面价高达3.7万元/平方米的全国地王。 wiZK-#\x 其间,张鸣预感政策极大转向,立即向开发商提出退房,并希望退回500万元的购房定金,但并未得到开发商允许。由于未一次性付清购房款,开发商把张鸣告到法院。经法院调解,开发商愿降价近700万出售给张鸣。在择选中,张鸣以3100多万元买下这排屋。 *@< jJP4 “这3100万全部来自周边亲戚朋友。”张鸣说,亲戚朋友多以房产、企业等作抵押从银行融资而来,也有从民间融资而来,“他们给我月息一两分,赚取一点利率差价。” 3i<*,@CY 房地产宏观调控,以及去年温州发生的民间借贷危机,使得温州房价大幅下滑。据温州多位中介人士反映,目前温州新房价格比2010年下半年房价最高位时,大幅下降了百分之三四十,有的甚至已对折。张鸣该排屋价格,也下降了三成以上。 jw
H)x 张鸣该排屋为期房,三证不齐,且为3个产权组合,再加上市场成交萎靡,2000万都难以成交。张鸣说,就算2000万元卖掉,也完全不够“连本带息”4000万的购房成本。“我现在不想卖房,卖掉也抵不上债务,反而大家涌过来要我还债,不卖还有个房子。”“如果当时500万定金不要了,我也就亏个500万元,最起码比现在亏损2000万元要好很多。” 6K6ihR!d 张鸣说,他们所用的炒房资金,70%来自银行或社会融资,现在下跌百分之三四十,再加上融资利息成本百分之一二十,即便现在把房子卖掉,还有百分之一二十的资金缺口。 g~
]FI “亏的多,赚的少。现在,80%的人(炒房者)还套在里面,资产被掏空且已经资不抵债,只有两成温州炒房者全身而退。”温州资深炒房者陈先生认为,融资比重过大,财务成本很高,尽管之前房价翻番,但炒房者在频繁交易中,所得利润比较有限。 V*)gJg 一旦套牢,房价下跌三四成,再加上利息等财务成本,炒房者大多资不抵债。2010年,陈先生卖掉除杭州、温州共两套自住外的所有房产,带上孩子、老婆移居杭州。 z]pH'c39 七成炒房资金来自借款 &j$k58mX 据本报记者调查,2009年初,在防通胀气氛中,温州房价先于全国开始飙涨,且一直持续到2010年底。其间,温州炒房者几乎陷入疯狂状态,期房外加价几百万元司空见惯。 MC3{LVNK 在2009~2010年这轮房价高涨中,温州炒房客主要由50%的企业主、20%的专业炒家,还有30%的官员和跟风者组成。温州某中介部门主管谢先生认为,企业主占比百分之三四十,专业炒家占比百分之一二十,其他为官员和跟风者。 o{/D:B 对此,多数炒家和中介人士说法不一,也难以给出详细数据及比例,但有一点可以确定,企业主、专业炒家无疑是这轮炒房的“主力军”。 qQQ~[JL 高峰时,有些炒房者一年至少交易几十套。七八年来,尽管经历多次房地产调控,但对温州炒房者影响不是很大。张鸣说,以前房价比较低,一套房子交易少的赚一二十万,多的赚三五十万。 EJZ2V>\_-0 这与本世纪初,由媒体、中介等组织的“温州炒房团”,其成员组成已经发生很大的变化。当时,房价基数比较低,又加上银行贷款比较宽松,大多握有几十万、上百万元的温州人,都会去全国各地买几套房子,出现了“全民炒房”的盛况。 i=+ "[ h^ 但真正的“分水岭”出现在2010~2011年期间,“限购令”等房地产调控政策迭出,张鸣等众多高位介入的温州炒房者开始套牢。 k&*=:y}
由于房价快速上涨,炒房动用资金量大,一般投资人已经难以撬动。本报记者调查发现,之前温州高利率的民间借贷资金,一部分通过企业、炒房者流入房地产市场。一位房产中介人士说,开发商高息融资建房,炒家高息借款炒房,已经成为业界公开的秘密。 S;
>_9 去年7月,一份中国人民银行温州市支行监测报告显示:温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据保守估计,温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3,而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。 8V@3T/} 在张鸣看来,企业主炒房,与“产业不景气”有极大关系。他说,自己以前办企业,亏空得很厉害,“反正是搞什么企业都亏钱”。其中,高利率让企业难以承受,某商业银行甚至出现最高月息1.2分多,民间借贷月息三四分也颇为平常,企业不可能把这个融资资金投入生产。 IcN|e4t^J+ 于是,把企业作为融资平台,以此获得大量银行贷款,转而投资房地产、高利贷等领域,温州甚至出现“大企业造楼、小企业炒房”等比较普遍的现象。 @YRBZ6FH 据统计,在“2010温州市百强企业”中,40多家制造业企业,无一不涉足了房地产开发,包括鞋革、服装等知名企业。 N6eY-`4y 参与人员之多,且融资比例之高,是近几年温州炒房者的主要特点。其中一些社会融资,来自房产抵押贷款等,现在炒家无力还本付息,房东只能背负沉重债务。 Yd9y8TqJ 高比例融资,过度房产炒作,在房产调控、民间借贷危机中,温州炒房者的恐惧随之而来。 Cs< d\"+ 除了炒作本地楼市外,之前温州炒房者还在全国各地买房,其中以杭州、上海等地为重点,其房源占比较大。张鸣说,一线城市房产调控,房产“刹车”,30%的温州炒房者已经退出市场;剩下来的一半炒房者,在房价下跌、融资成本重负下,变卖房产也已经资不抵债。最后百分之二三十的炒房者,资金链估计也只能撑到今年年底。 I#0$5a},u^ “卷土重来”只是传说 $Khc?v 最近有传言说,温州炒房客卷土重来,深圳等沿海城市成看房热门。“现在问题都解决不了,不可能去买房。”对此,张鸣、陈先生均认为,这极有可能是开发商,借用温州炒房客名义,人为炒作提振楼盘销售信心。 S&y |